Hợp thửa đất không cùng mục đích: Bài toán khó có lời giải?

Trong thực tiễn sử dụng đất, có nhiều trường hợp người dân hoặc nhà đầu tư sở hữu nhiều thửa đất liền kề nhưng lại có mục đích sử dụng khác nhau, ví dụ: một thửa là đất ở, thửa còn lại là đất trồng cây lâu năm. Khi đó, nhu cầu hợp thửa đất khác mục đích thường được đặt ra để thuận tiện trong quản lý, xây dựng hoặc đầu tư. Tuy nhiên, đây lại là một bài toán khó, bởi pháp luật đất đai quy định rõ ràng về nguyên tắc sử dụng đất theo từng loại. Vậy liệu việc hợp thửa đất khác mục đích có thể thực hiện được không, và cách xử lý thế nào cho đúng luật?

>>> Xem thêm: Chỉ cần một lần đến văn phòng công chứng, bạn sẽ thấy sự khác biệt.

1. Căn cứ pháp lý điều chỉnh việc hợp thửa đất khác mục đích

Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), các quy định liên quan đến hợp thửa đất được điều chỉnh bởi:

Điều 138 Luật Đất đai 2024: Quy định về tách thửa, hợp thửa đất.
Điều 190 Luật Đất đai 2024: Người sử dụng đất được thực hiện quyền hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật.
Điều 57 Luật Đất đai 2024: Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 6 Luật Đất đai 2024: Nguyên tắc sử dụng đất theo đúng mục đích đã được Nhà nước giao, công nhận.

Như vậy, pháp luật cho phép hợp thửa, nhưng đặt ra yêu cầu bắt buộc: các thửa đất phải cùng mục đích sử dụng. Điều này đồng nghĩa, để hợp thửa khác mục đích, trước tiên cần giải quyết vấn đề chuyển mục đích sử dụng.

2. Hợp thửa đất khác mục đích có được không?

Theo nguyên tắc chung:

Không thể hợp thửa đất khi có mục đích sử dụng khác nhau.
Muốn hợp thửa, người sử dụng đất phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để đồng nhất mục đích giữa các thửa.

Ví dụ: Một thửa đất ở liền kề với thửa đất trồng cây lâu năm, nếu muốn hợp thửa, người sử dụng đất cần xin chuyển mục đích toàn bộ hoặc một phần đất nông nghiệp sang đất ở.

>>> Xem thêm: Trải nghiệm ngay Dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội uy tín, thủ tục đơn giản.

3. Quy trình hợp thửa đất khác mục đích (sau khi chuyển đổi)

3.1. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo Điều 57 và Điều 134 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải:

Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp huyện.
Hồ sơ gồm: Đơn xin chuyển mục đích, sổ đỏ, và các giấy tờ liên quan.
Cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để quyết định cho phép chuyển đổi.
Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Xem thêm: Công chứng văn bản từ chối di sản và quyền lợi của người thừa kế khác

3.2. Thủ tục hợp thửa đất

Sau khi chuyển mục đích sử dụng thành công, người sử dụng đất có thể:

Nộp hồ sơ hợp thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Hồ sơ gồm: Đơn xin hợp thửa, sổ đỏ gốc của các thửa đất, trích đo địa chính (nếu có).
Văn phòng đăng ký đất đai thẩm định, chỉnh lý hồ sơ, và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất đã hợp nhất.

4. Ví dụ minh họa thực tế về hợp thửa đất

Anh Hải tại Long An sở hữu 2 thửa đất liền kề:

Thửa thứ nhất: 200 m² đất ở đô thị.
Thửa thứ hai: 400 m² đất trồng cây lâu năm.

Anh muốn hợp thành một thửa lớn để thuận tiện xây dựng. Tuy nhiên, cơ quan chức năng thông báo không thể hợp thửa khác mục đích. Cách xử lý:

Anh Hải nộp hồ sơ xin chuyển mục đích 400 m² đất trồng cây lâu năm sang đất ở.
Sau khi được phê duyệt và hoàn tất nghĩa vụ tài chính, cả hai thửa đều có mục đích đất ở.
Anh tiếp tục làm thủ tục hợp thửa và được cấp sổ đỏ mới với diện tích 600 m² đất ở.

Kết quả: Anh Hải có thể xây dựng và khai thác giá trị mảnh đất theo nhu cầu mà không gặp rủi ro pháp lý.

>>> Xem thêm: Bạn có biết thời gian giải quyết Thủ tục tách thửa, hợp thửa là bao lâu?

5. Lưu ý khi xử lý đất khác mục đích để hợp thửa đất

Kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương trước khi xin chuyển mục đích.
Tính toán chi phí chuyển đổi mục đích (tiền sử dụng đất có thể lớn).
Chỉ nên hợp thửa khi thật sự cần thiết cho việc sử dụng hoặc đầu tư, tránh tốn kém không cần thiết.
Nếu không chuyển mục đích, các thửa đất vẫn có thể sử dụng song song nhưng không được hợp thửa.

>>> Xem thêm: Bạn có đang hiểu sai về Công chứng vi bằng?

Kết luận

Việc hợp thửa đất khác mục đích là một “bài toán khó” nhưng hoàn toàn có lời giải nếu người sử dụng đất tuân thủ đúng quy định pháp luật. Theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc bắt buộc là đất phải cùng mục đích mới được hợp thửa. Do đó, giải pháp tối ưu là chuyển mục đích sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ hợp thửa. Nhà đầu tư và người dân cần nắm rõ quy định, chuẩn bị tài chính hợp lý để biến thách thức này thành cơ hội gia tăng giá trị bất động sản.

Xem thêm: Tóm tắt các khoản phí khi làm sổ đỏ mà bạn phải trả

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Khi người ở nhờ làm hư hỏng nhà: Quyền yêu cầu bồi thường và thủ tục

>>> Tra cứu quy hoạch đất qua cổng thông tin điện tử: có chính xác không?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.