Có nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền?

Thực tế cho thấy có nhiều người mong muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thay vì thực hiện quy trình chính thức của việc chuyển tên trên Giấy chứng nhận theo quy định, họ thường lựa chọn ký kết hợp đồng ủy quyền để đại diện cho người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền sử dụng và các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho. Có nhiều lý do khác nhau mà nhiều người dân chọn mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra là liệu mua bán đất thông qua hợp đồng ủy có nên hay không?

1. Mua bán đất: Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng kí vào sổ địa chính

Quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 chỉ rõ:

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều này nghĩa là việc chuyển nhượng chỉ được coi là hoàn tất khi đã được cơ quan đăng ký đất đai ghi chú vào sổ địa chính. Để thực hiện quy trình này, các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng cần tuân theo các bước quy định sau:

Bước 1: Chuẩn bị hợp đồng và công chứng hoặc chứng thực

Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Do đó, bước đầu tiên là chuẩn bị hợp đồng và thực hiện công chứng hoặc chứng thực tùy thuộc vào quy định của luật.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính

_^>>> Xem thêm: Quy định mới nhất của pháp luật về thủ tục sang tên sổ đỏ đất phi nông nghiệp.

Tiếp theo, thực hiện kê khai nghĩa vụ tài chính, bao gồm cả trường hợp được miễn nếu áp dụng. Điều này là một phần quan trọng của quy trình để đảm bảo tính minh bạch và đầy đủ về các yếu tố tài chính liên quan đến giao dịch chuyển nhượng.

Bước 3: Đăng ký biến động

Sau đó, nộp hồ sơ đăng ký biến động cho cơ quan đăng ký đất đai. Bước 2 và bước 3 có thể được thực hiện cùng một thời điểm nếu bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng, hợp nhất bước 2 và bước 3.

Tóm lại, quy trình mua bán đất đai đòi hỏi sự chuẩn bị cẩn thận về hợp đồng, công chứng hoặc chứng thực, và các bước pháp lý khác để đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong giao dịch.

2. Ủy quyền khác với chuyển nhượng

Việc ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng, đặc biệt khi chỉ nhận ủy quyền mà không có chuyển nhượng kèm theo, có thể mang lại nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:

^_>>> Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng quận Đống Đa gần khu vực của bạn làm việc uy tín, nhanh chóng và hiệu quả.

• Bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền: Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 định rõ về hợp đồng ủy quyền, nói rằng hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, trong đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc có quy định của pháp luật.

Như vậy, bản chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền sẽ đại diện thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho và các quyền khác nếu có thỏa thuận, trong khi bên ủy quyền giữ vai trò nhân danh và không có nghĩa vụ trả thù lao trừ khi có thỏa thuận hoặc quy định của pháp luật.

Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn

Phạm vi ủy quyền được xác định bởi thỏa thuận của các bên, tuy nhiên, trong nhiều trường hợp khi bên nhận ủy quyền chỉ nhận ủy quyền mà không kèm theo chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền không có các điều khoản thỏa thuận cụ thể, quyền lợi của người sử dụng đất có thể không được thực hiện đầy đủ.

Nếu có ý định thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng các bên lại ký hợp đồng ủy quyền, tình trạng sau đó có thể gặp là một bên trả tiền cho bên sở hữu đất, tuy nhiên, quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan vẫn được đăng ký dưới tên của “chủ cũ”

Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

^_>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng làm việc thứ 7 chủ nhật hỗ trợ nhanh chóng, tiện lợi khu vực Hà Nội.

Vì là hợp đồng ủy quyền, bên sở hữu đất (bên ủy quyền) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015. Quy định này cụ thể như sau:

• Trong trường hợp có thù lao, bên ủy quyền được quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, tuy nhiên, bên ủy quyền phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và còn phải bồi thường thiệt hại. Nếu ủy quyền không có thù lao, thì bên ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý.

Bên ủy quyền cần thông báo bằng văn bản cho bên được ủy quyền và cảnh báo người thứ ba biết về việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Trong trường hợp không có thông báo, hợp đồng với người thứ ba vẫn giữ hiệu lực, trừ khi người thứ ba đã biết hoặc nên biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.

• Trong trường hợp không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào và phải thông báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý. Nếu có thù lao, bên được ủy quyền cũng có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng cần bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền.

Kết luận: Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.

Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.

2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội

Hotline : 0966.22.7979 – 0935.669.669

Email: ccnguyenhue165@gmail.com

XEM THÊM TỪ KHÓA:

_^>>> Thế nào là ngoại tình tư tưởng? Liệu ngoại tình tư tưởng có vi phạm Luật Hôn nhân và gia đình?

_^>>> Làm thế nào để phát hiện ra sổ đỏ có thật hay không? Sau đây là hướng dẫn kiểm tra sổ đỏ dễ dàng, nhanh chóng.

^_>>> Toàn bộ quy định mới nhất của pháp luật về công chức di chúc hợp pháp và các loại giấy tờ cần phải chuẩn bị.

_^>>> Hợp đồng thuê nhà ở có cần phải công chứng, chứng thực không? Thủ tục công chứng có phức tạp và tốn nhiều chi phí không?

^_>>> Dịch vụ dịch thuật đa ngôn ngữ uy tín, nhanh chóng lấy ngay tại địa bàn Hà Nội bạn cần biết.