Công chứng mua bán đất trong quy hoạch: quy định pháp lý mới
Trong những năm gần đây, vấn đề mua bán đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi đất nằm trong diện quy hoạch. Việc công chứng mua bán đất trong quy hoạch là một thủ tục quan trọng để đảm bảo giao dịch hợp pháp. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đất quy hoạch đều có thể công chứng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Đất đai 2024, Luật Công chứng 2014 và các văn bản pháp luật liên quan.
1. Khái niệm công chứng mua bán đất trong quy hoạch
1.1. Công chứng hợp đồng mua bán đất là gì?
Theo Điều 2 Luật Công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Đối với mua bán đất, hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý để sang tên sổ đỏ.
1.2. Đất trong quy hoạch là gì?
Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2024, đất trong quy hoạch là thửa đất đã được cơ quan nhà nước khoanh vùng, định hướng cho một mục đích sử dụng trong tương lai. Đất trong quy hoạch có thể chia thành hai trường hợp:
Đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm;
Đất nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
2. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán đất trong quy hoạch
Luật Đất đai 2024:
Điều 74: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì chủ đất không được phép chuyển nhượng.
Luật Công chứng 2014:
Điều 51: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm điều cấm của pháp luật.
Bộ luật Dân sự 2015:
Điều 123: Giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của luật.
Ví dụ thực tế: Năm 2024, một hộ dân ở quận Nam Từ Liêm (Hà Nội) có thửa đất trong quy hoạch làm công viên nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Họ vẫn tiến hành mua bán hợp pháp, hợp đồng được công chứng và sang tên bình thường.
3.2. Trường hợp công chứng bị từ chối
Đất nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Chủ đất không còn quyền chuyển nhượng, mua bán.
Công chứng viên bắt buộc từ chối công chứng hợp đồng mua bán.
Ví dụ thực tế: Một thửa đất tại TP. Thủ Đức (TP.HCM) nằm trong quy hoạch mở rộng đường, đã có kế hoạch sử dụng đất năm 2025. Khi chủ đất muốn bán, công chứng viên từ chối vì hợp đồng không hợp pháp, tránh rủi ro cho người mua.
4. Rủi ro khi công chứng mua bán đất trong quy hoạch không hợp pháp
Đối với bên mua: Có nguy cơ mất tiền, không được sang tên sổ đỏ, hợp đồng bị vô hiệu.
Đối với bên bán: Có thể bị xử phạt, hợp đồng bị hủy, phải hoàn trả tiền cho bên mua.
Đối với công chứng viên: Nếu công chứng sai quy định, có thể bị xử lý kỷ luật hoặc bồi thường thiệt hại.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết về Công chứng cho người mới.
5. Lời khuyên khi thực hiện công chứng mua bán đất trong quy hoạch
Luôn kiểm tra thông tin quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện.
Chỉ nên tiến hành mua bán và công chứng nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất, cần cân nhắc kỹ lưỡng hoặc thỏa thuận điều khoản bồi thường rõ ràng.
Tham khảo ý kiến luật sư để giảm thiểu rủi ro pháp lý.
Kết luận
Như vậy, việc công chứng mua bán đất trong quy hoạch phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch cụ thể. Nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, hợp đồng mua bán vẫn được công chứng và có hiệu lực pháp lý. Ngược lại, nếu đất đã có kế hoạch, công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận để đảm bảo tuân thủ pháp luật. Người dân cần nắm rõ quy định mới nhất trong Luật Đất đai 2024 để bảo vệ quyền lợi và tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
