Xử lý giao dịch đất đang tranh chấp: Biện pháp ngăn chặn phù hợp
Trong thực tế, không hiếm trường hợp đất đang tranh chấp vẫn bị đưa vào giao dịch dưới nhiều hình thức như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… Điều này không chỉ gây tổn thất nghiêm trọng về quyền lợi của các bên mà còn tiềm ẩn nguy cơ kéo dài tranh chấp, phát sinh khiếu kiện phức tạp. Để hạn chế rủi ro này, người liên quan cần chủ động thực hiện biện pháp ngăn chặn đất tranh chấp theo đúng quy trình pháp luật, đặc biệt trong giai đoạn Tòa án chưa có phán quyết.
Biện pháp ngăn chặn đất tranh chấp được áp dụng khi nào?
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp là biện pháp khẩn cấp tạm thời, chỉ được áp dụng khi:
Quyền, lợi ích hợp pháp của người yêu cầu đang bị xâm phạm hoặc có nguy cơ bị xâm phạm nghiêm trọng
Có căn cứ rõ ràng cho thấy bên đang giữ đất có hành vi chuyển nhượng, tẩu tán tài sản
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 224 Luật Đất đai 2024, cơ quan đăng ký đất đai cũng có thể ghi chú pháp lý đối với thửa đất đang có tranh chấp để tạm thời ngăn chặn giao dịch hành chính như cấp sổ, đăng ký biến động.
Các hình thức ngăn chặn đất tranh chấp phổ biến hiện nay
1. Yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Khi khởi kiện vụ tranh chấp đất, người yêu cầu có thể đính kèm đơn yêu cầu Tòa án ban hành quyết định:
Cấm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cấm thay đổi hiện trạng hoặc cản trở việc sử dụng đất
Phong tỏa tài sản là quyền sử dụng đất liên quan đến vụ kiện
2. Đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai ghi chú tranh chấp
Người liên quan có thể nộp đơn yêu cầu ghi chú vào hồ sơ địa chính rằng:
Thửa đất đang bị tranh chấp
Không đủ điều kiện thực hiện thủ tục sang tên, chuyển quyền
Hồ sơ gồm:
Đơn yêu cầu
Biên nhận nộp đơn khởi kiện hoặc quyết định thụ lý vụ án
Bản sao giấy tờ nhân thân
3. Yêu cầu cơ quan thi hành án phong tỏa tài sản (nếu có bản án)
Trong trường hợp vụ việc đã có bản án hoặc quyết định đã có hiệu lực pháp luật, nhưng bên có nghĩa vụ chưa thi hành, người yêu cầu có thể đề nghị:
Phong tỏa quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án
Ngăn chặn việc dịch chuyển tài sản sang người thứ ba
Tùy theo hình thức ngăn chặn, hồ sơ có thể bao gồm:
Đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời (mẫu theo Bộ luật Tố tụng dân sự)
Đơn yêu cầu ghi chú tranh chấp gửi Văn phòng đăng ký đất đai
Chứng minh nhân thân người yêu cầu (CCCD, hộ khẩu)
Tài liệu chứng minh quyền liên quan đến đất (hợp đồng mua bán, di chúc, quyết định chia thừa kế…)
Chứng cứ về việc bên bị yêu cầu đang có hành vi giao dịch đất trái pháp luật (tin nhắn, vi bằng, hình ảnh, hợp đồng đặt cọc…)
Lưu ý khi thực hiện ngăn chặn đất tranh chấp
1. Cần nộp hồ sơ càng sớm càng tốt
Nếu tài sản đã được chuyển nhượng hợp pháp cho bên thứ ba ngay trước khi quyết định ngăn chặn được ban hành, thì biện pháp ngăn chặn sẽ không còn hiệu lực đối với giao dịch đó.
2. Không ngăn chặn bằng lời nói hay văn bản không có giá trị pháp lý
Nhiều người chỉ gửi đơn lên Ủy ban xã hoặc viết giấy tay yêu cầu dừng giao dịch. Những hành vi này không có giá trị pháp lý nếu không thực hiện theo đúng thủ tục luật định.
3. Nếu bị bác yêu cầu ngăn chặn, có thể nộp lại
Tòa án có thể bác đơn ngăn chặn nếu hồ sơ chưa đủ căn cứ. Trong trường hợp đó, bạn có quyền:
Hậu quả nếu không kịp ngăn chặn giao dịch đất đang tranh chấp
Nếu không áp dụng kịp thời biện pháp ngăn chặn, rủi ro có thể bao gồm:
Tài sản được chuyển nhượng cho người thứ ba ngay khi tranh chấp chưa được giải quyết
Tòa án khó khôi phục lại hiện trạng ban đầu, gây khó khăn trong thi hành án
Người bị thiệt hại có thể mất quyền lợi, phải khởi kiện đòi bồi thường riêng
Trường hợp đã có người thứ ba ngay tình, mua đất hợp pháp, thì theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch đó có thể vẫn được bảo vệ, gây bất lợi nghiêm trọng cho người khởi kiện.
Kết luận: Ngăn chặn đất tranh chấp là bước cần thiết trong chiến lược pháp lý
Khi quyền sử dụng đất đang tranh chấp, việc ngăn chặn kịp thời các giao dịch có thể gây thiệt hại là yêu cầu cấp thiết. Tuy nhiên, điều quan trọng là phải chọn đúng biện pháp, nộp đúng nơi, đúng thời điểm và có đủ hồ sơ pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
