Ngày nay, chung cư mini đã trở thành lựa chọn ưa thích của nhiều người khi tìm kiếm nơi ở. Tuy nhiên, ít người biết các rủi ro khi mua chung cư mini và không nắm rõ thông tin về loại hình nhà ở này. Đọc bài viết sau để biết rõ hơn.
1. Chung cư mini là gì?
Do hiện tại, vì các văn bản pháp luật không có quy định rõ ràng về chung cư mini, nên vẫn còn nhiều quan điểm khác nhau khi giải thích về “chung cư mini”.
Trước đó, Phụ lục A của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD, về phân loại và phân cấp công trình xây dựng, ghi chú về chung cư mini như một trong các loại nhà chung cư (gồm chung cư cao tầng, chung cư nhiều tầng, chung cư thấp tầng, chung cư mini và chung cư hỗn hợp).
Sau đó, trong Điều 22 của Quyết định 24/2014/QĐ-UBND có quy định về chung cư mini như sau:
‘Nhà chung cư mini là nhà ở hộ gia đình, cá nhân xây dựng có từ hai tầng trở lên, tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên. Mỗi căn hộ được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín (bao gồm phòng riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ tối thiểu là 30m2 và phải đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại Điều 70 của Luật Nhà ở.’
Tuy nhiên, các văn bản trên đã hết hiệu lực và không còn áp dụng. Trong khi đó, văn bản mới thay thế không đề cập đến chung cư mini.
>>> Xem thêm: Khái niệm về sổ đỏ. Bạn đang thắc mắc cách đọc thông tin sổ đỏ chính xác, nhanh chóng nhất? Tham khảo ngay tại đây.
Tại khoản 2 của Điều 46 Luật Nhà ở 2014 được quy định như sau:
‘Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế và xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.’
Tóm lại, dựa vào các quy định nêu trên, hiện chưa có văn bản chính thức nào đặc thù về chung cư mini. Tuy nhiên, có thể hiểu chung cư mini là một tòa nhà có từ 02 tầng trở lên, chia thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn so với chung cư thông thường. Các căn hộ của chung cư mini được thiết kế và xây dựng theo kiểu khép kín, bao gồm phòng ở riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm, khu bếp riêng,..
2. Rủi ro khi mua chung cư mini ít ai biết
Hiện nay, do chưa có quy định cụ thể về chung cư mini và thiếu hành lang pháp lý chặt chẽ đối với loại hình nhà ở này, dẫn đến tình trạng người mua chung cư mini phải đối mặt với nhiều rủi ro và thiệt thòi về quyền lợi.
Dưới đây là một số rủi ro ít được biết đến khi mua chung cư mini
2.1. Người mua khó được cấp giấy chứng nhận
Như đã được trình bày ở các phần trước, hiện nay chưa có văn bản nào quy định cụ thể về chung cư mini. Nếu dựa vào Luật Nhà ở năm 2014, có hai quan điểm chính: Xác định chung cư mini là nhà ở độc lập và xác định chung cư mini là một dạng nhà chung cư.
– Trong trường hợp coi chung cư mini là một dạng chung cư:
Theo quy định, để xây dựng một tòa nhà chung cư, cần phải có giấy phép xây dựng và tuân thủ các quy định về diện tích, quy hoạch chi tiết, và quy hoạch đô thị. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhiều chung cư mini được xây dựng trong những con ngõ nhỏ và tọa lạc trong khu dân cư. Do đó, những chung cư mini này thường không đáp ứng được tiêu chuẩn quy hoạch, tiêu chuẩn xây dựng, và gặp khó khăn trong việc thu thập hồ sơ pháp lý như giấy phép xây dựng,… điều này khiến quá trình cấp Giấy chứng nhận trở nên khó khăn.
Trong trường hợp xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 6 Nghị định 99/2015/NĐ-CP:
“Đối với nhà ở riêng lẻ được xây dựng có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng có từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng), có diện tích sàn tối thiểu mỗi căn hộ từ 30 m2 trở lên và nhà ở này đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật Nhà ở thì được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ.”
Tuy nhiên, trên thực tế, việc cấp Sổ đỏ cho từng căn hộ trong chung cư mini thường gặp khó khăn do những căn nhà này thường xây dựng trong những khu vực chật hẹp, không đảm bảo các quy định về diện tích xây dựng, diện tích mặt sàn, và kỹ thuật xây dựng. Ngoài ra, nhiều chung cư mini còn vi phạm quy định về số tầng xây dựng. Do đó, việc cấp Sổ đỏ riêng lẻ cho từng căn hộ trở nên khó khăn.
Kết luận, dù xác định là nhà chung cư hay nhà ở riêng lẻ, chung cư mini thường không đáp ứng đủ điều kiện xây dựng theo quy định, gây khó khăn trong việc công nhận quyền sở hữu cho người mua.
2.2. Khó mua bán, chuyển nhượng, tặng cho
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch liên quan đến đất đai và nhà ở. Thường, mỗi tòa chung cư mini chỉ được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, áp dụng cho chủ sở hữu của toàn bộ mảnh đất đó.
Do đó, khi người mua không được công nhận quyền sở hữu riêng lẻ đối với căn hộ và không có Sổ hồng, họ sẽ không thể thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, hoặc tặng cho căn hộ đó. Hợp đồng mua bán căn hộ sẽ bị coi là vô hiệu trong trường hợp này.
2.3. Một rủi ro khi mua chung cư mini nữa là tiềm ẩn cháy nổ
Thường xuyên nằm trong khu vực có diện tích hạn chế của khu dân cư, các tòa chung cư mini thường xây dựng chật chội, dẫn đến việc không đảm bảo yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy.
Hiện nay, theo quy định của Điều 7 Nghị định 136/2020/NĐ-CP, các nhà ở riêng lẻ có từ 02 tầng trở lên phải tuân thủ các điều kiện về phòng cháy chữa cháy như sau:
Bố trí hệ thống điện, bếp đun nấu, và nơi thờ cúng phải đảm bảo an toàn phòng cháy, chữa cháy.
Ngăn chặn chất dễ cháy, nổ phải giữ xa khỏi nguồn lửa và nguồn nhiệt.
Sẵn sàng các điều kiện và phương tiện cần thiết để chữa cháy, bao gồm cả việc chuẩn bị bình cứu hoả.
Chủ hộ gia đình có trách nhiệm tổ chức thực hiện và duy trì các công việc này trong quá trình hoạt động, đảm bảo sẵn sàng phòng cháy, chữa cháy khi cần thiết
Trên đây là giải đáp về Rủi ro ít ai biết khi mua chung cư mini.
Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch