Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuMua bán tài sản đi thuê là giao dịch khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt đối với nhà ở, mặt bằng kinh doanh, xe ô tô, máy móc và nhiều loại tài sản khác. Tuy nhiên, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp do các bên chưa phân biệt rõ quyền sở hữu tài sản với quyền thuê tài sản. Việc hiểu đúng quy định pháp luật giúp bên mua, bên bán và bên thuê bảo vệ quyền lợi hợp pháp, hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch.
>>> Xem thêm: Những giấy tờ cần chuẩn bị khi sử dụng dịch vụ sang tên sổ đỏ cho con theo quy định hiện hành
1. Căn cứ pháp lý về mua bán tài sản đi thuê
Việc xác định quyền và nghĩa vụ khi giao dịch tài sản đang cho thuê được điều chỉnh chủ yếu bởi:
- Bộ luật Dân sự năm 2015
- Luật Nhà ở năm 2023 (đối với nhà ở)
- Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản liên quan đối với tài sản gắn liền với đất
- Các quy định pháp luật chuyên ngành tùy từng loại tài sản
Theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.”
Theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự và các quy định về quyền sở hữu, việc chuyển nhượng tài sản cần được xem xét trên cơ sở quyền sở hữu hợp pháp của bên bán.
2. Mua bán tài sản đi thuê là gì?
Mua bán tài sản đi thuê là việc chủ sở hữu chuyển nhượng quyền sở hữu đối với tài sản đang được cho người khác thuê sử dụng theo hợp đồng thuê còn hiệu lực.
Giao dịch này thường xuất hiện trong các trường hợp:
- Bán nhà đang cho thuê
- Chuyển nhượng mặt bằng kinh doanh
- Bán xe hoặc máy móc đang cho thuê
- Chuyển nhượng tài sản phục vụ hoạt động sản xuất, thương mại
Điểm cần lưu ý là việc tài sản đang được thuê không đồng nghĩa với việc chủ sở hữu mất quyền định đoạt đối với tài sản đó.
>>> Xem thêm: Khi ký kết giao dịch, công chứng hợp đồng đóng vai trò quan trọng ra sao?
3. Mua bán tài sản đi thuê và quyền sở hữu tài sản có gì khác nhau?
3.1. Quyền sở hữu là quyền của chủ tài sản
Theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015:
“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”
Điều này có nghĩa chủ sở hữu có các quyền cơ bản:
- Nắm giữ tài sản
- Khai thác công dụng, hưởng lợi ích từ tài sản
- Bán, tặng cho, chuyển nhượng hoặc định đoạt tài sản
Do đó, dù tài sản đang cho thuê thì chủ sở hữu vẫn có quyền bán nếu không bị hạn chế bởi pháp luật hoặc thỏa thuận hợp pháp.
3.2. Quyền thuê không phải là quyền sở hữu
Người thuê chỉ có quyền sử dụng tài sản trong phạm vi và thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê.
Điều này đồng nghĩa:
- Người thuê không có quyền bán tài sản
- Không được tự ý chuyển quyền sở hữu
- Không trở thành chủ tài sản chỉ vì đang quản lý hoặc sử dụng
Đây là điểm khác biệt quan trọng để tránh nhầm lẫn trong thực tế giao dịch.
>>> Xem thêm: Những trường hợp không được phép thực hiện chứng thực chữ ký theo quy định mới nhất
4. Mua bán tài sản đi thuê có làm chấm dứt hợp đồng thuê không?
Một trong những vấn đề được quan tâm nhất khi Mua bán tài sản đi thuê là hợp đồng thuê có còn hiệu lực hay không.
Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015:
“Trường hợp quyền sở hữu đối với tài sản thuê được chuyển giao cho người khác thì hợp đồng thuê vẫn có hiệu lực đối với chủ sở hữu mới, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Quy định này cho thấy:
- Việc bán tài sản không mặc nhiên làm hết hợp đồng thuê
- Chủ sở hữu mới phải tôn trọng hợp đồng thuê còn hiệu lực
- Người thuê tiếp tục được sử dụng tài sản theo nội dung đã cam kết
Ví dụ, một căn nhà đang cho thuê 3 năm, sau 1 năm chủ nhà bán cho người khác thì người mua mới vẫn phải thực hiện nghĩa vụ của bên cho thuê trong thời gian còn lại, nếu hợp đồng không quy định khác.
5. Mua bán tài sản đi thuê cần lưu ý những gì?
5.1. Kiểm tra tình trạng pháp lý của tài sản
Khi thực hiện Mua bán tài sản đi thuê, bên mua nên kiểm tra:
- Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu
- Tình trạng đăng ký của tài sản
- Hợp đồng thuê đang tồn tại
- Các quyền, nghĩa vụ phát sinh liên quan
Việc kiểm tra này giúp tránh tranh chấp về quyền sử dụng hoặc nghĩa vụ với bên thuê.
5.2. Rà soát điều khoản hợp đồng thuê
Nhiều hợp đồng thuê có điều khoản:
- Hạn chế chuyển nhượng
- Quyền ưu tiên mua của bên thuê
- Điều kiện chấm dứt thuê khi chuyển quyền sở hữu
Nếu bỏ qua các điều khoản này, giao dịch có thể phát sinh tranh chấp hoặc trách nhiệm bồi thường.
5.3. Thông báo cho bên thuê
Mặc dù pháp luật không phải lúc nào cũng bắt buộc thông báo trước, nhưng trên thực tế việc thông báo giúp:
- Bảo đảm tính minh bạch
- Hạn chế mâu thuẫn
- Tạo điều kiện cho chủ sở hữu mới tiếp nhận tài sản thuận lợi
Đây là bước thực tiễn quan trọng đối với tài sản đang khai thác hoặc kinh doanh.
6. Mua bán tài sản đi thuê trong một số trường hợp phổ biến
6.1. Nhà ở đang cho thuê
Đối với nhà ở, việc chuyển nhượng cần tuân thủ quy định của Luật Nhà ở và pháp luật đất đai. Người mua nhà trở thành chủ sở hữu mới nhưng phải tôn trọng quyền thuê hợp pháp còn hiệu lực.
6.2. Xe và máy móc đang cho thuê
Đối với xe ô tô, thiết bị hoặc máy móc, cần đặc biệt kiểm tra:
- Quyền sở hữu đăng ký
- Hợp đồng thuê tài sản
- Nghĩa vụ thanh toán, bảo dưỡng
- Điều khoản bàn giao sau chuyển nhượng
Việc xác định rõ các nghĩa vụ giúp tránh tình trạng tài sản đã bán nhưng vẫn phát sinh trách nhiệm không mong muốn.
>>> Xem thêm: Công chứng tận nơi giúp khách hàng ký kết giấy tờ nhanh chóng mà không cần đi xa
>>> Xem thêm: Thủ tục yêu cầu thi hành án chia tài sản sau ly hôn
Kết luận
Mua bán tài sản đi thuê là giao dịch hợp pháp nhưng đòi hỏi các bên phải phân biệt rõ giữa quyền sở hữu và quyền thuê tài sản. Chủ sở hữu vẫn có quyền bán tài sản đang cho thuê, trong khi người thuê chỉ có quyền sử dụng theo hợp đồng. Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển giao quyền sở hữu thông thường không làm chấm dứt hợp đồng thuê, vì vậy bên mua cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý và nghĩa vụ liên quan trước khi giao dịch để bảo vệ quyền lợi của mình.
Nếu bạn cần tư vấn pháp lý hoặc hỗ trợ lập, công chứng di chúc đúng quy định, hãy liên hệ Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua hotline 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hướng dẫn chi tiết. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn trong mọi giao dịch pháp lý.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
VPCC Nguyễn Huệ được thành lập từ ngày 03/10/2012 (có địa chỉ trụ sở tại số 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội) dưới sự điều hành của các Công chứng viên có trình độ và bề dày thành tích trong ngành pháp luật cũng như trong lĩnh vực công chứng:
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân Luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
- Công chứng viên Chu Cảnh Hưng: Đã từng làm 10 năm Viện phó viện kiểm sát nhân dân huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh. Trưởng văn phòng công chứng Chu Cảnh Hưng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Kim Thanh: Là Luật sư, nguyên Trưởng Văn phòng công chứng tại Bắc Ninh với nhiều năm kinh nghiệm quản lý và điều hành nghiệp vụ. Chuyên gia dày dạn trong việc thẩm định hồ sơ pháp lý, giải quyết những hồ sơ khó và phức tạp một cách chuẩn xác nhất.
- Xem thêm…
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, thành phố Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com