Công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch: ngân hàng xử lý?
Trong hoạt động tín dụng, ngân hàng thường yêu cầu người vay thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên, nếu đất thuộc diện quy hoạch thì việc công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch có thể gặp vướng mắc pháp lý. Câu hỏi đặt ra: liệu ngân hàng có chấp nhận loại tài sản này và xử lý thế nào trong trường hợp phát sinh rủi ro? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2014.
1. Khái niệm công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch
1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia, nhưng vẫn giữ tài sản trong tay mình.
Quyền sử dụng đất là một loại tài sản có thể được thế chấp theo Điều 295 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 167 Luật Đất đai 2024.
1.2. Công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch là gì?
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2024, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng thì mới có hiệu lực. Nếu đất thuộc diện quy hoạch, việc công chứng sẽ phụ thuộc vào tình trạng quy hoạch cụ thể.
2. Căn cứ pháp lý về công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch
Luật Đất đai 2024:
Điều 74: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, thì người sử dụng đất không được thế chấp.
Luật Công chứng 2014:
Điều 51: Công chứng viên có quyền từ chối công chứng nếu hợp đồng vi phạm pháp luật.
Thông tư 07/2019/TT-BTP: Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chỉ được công chứng khi quyền sử dụng đất không bị hạn chế bởi quy hoạch hoặc quyết định thu hồi.
Ví dụ thực tế: Năm 2024, một khách hàng tại Đà Nẵng thế chấp thửa đất nằm trong quy hoạch mở rộng khu dân cư, nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Hợp đồng thế chấp vẫn được công chứng và ngân hàng chấp nhận cho vay.
3.2. Trường hợp công chứng bị từ chối
Đất nằm trong quy hoạch và đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Công chứng viên sẽ từ chối công chứng hợp đồng.
Ngân hàng không thể nhận thế chấp vì hợp đồng không hợp pháp.
Ví dụ thực tế: Một hộ gia đình ở Bình Dương có đất nằm trong quy hoạch mở đường năm 2025, đã có kế hoạch sử dụng đất. Khi làm thủ tục vay vốn, công chứng viên từ chối chứng nhận hợp đồng thế chấp. Ngân hàng buộc phải yêu cầu khách hàng bổ sung tài sản khác để bảo đảm.
4. Ngân hàng xử lý thế nào với hợp đồng thế chấp đất quy hoạch?
4.1. Nếu hợp đồng thế chấp hợp pháp
Ngân hàng được quyền đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Khi khách hàng không trả nợ, ngân hàng có quyền xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015 (bán đấu giá, nhận chính tài sản để trừ nợ…).
4.2. Nếu hợp đồng thế chấp vô hiệu
Trường hợp công chứng sai quy định hoặc tài sản không đủ điều kiện thế chấp, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu.
Ngân hàng sẽ không có quyền xử lý đất thế chấp, phải tìm phương án thu hồi nợ khác.
Nguy cơ thiệt hại cho cả ngân hàng và khách hàng.
>>> Xem thêm: Nhiều người thường thắc mắc: Phí công chứng gồm những khoản nào?
5. Lời khuyên khi công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch
Người vay cần kiểm tra rõ tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm trước khi thế chấp.
Ngân hàng nên yêu cầu khách hàng cung cấp văn bản xác nhận thông tin quy hoạch từ Văn phòng đăng ký đất đai.
Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất, nên chuẩn bị tài sản khác để thay thế, tránh rủi ro hợp đồng vô hiệu.
Tham khảo ý kiến luật sư để được tư vấn chi tiết trước khi ký hợp đồng thế chấp.
Kết luận
Việc công chứng hợp đồng thế chấp đất quy hoạch phụ thuộc trực tiếp vào tình trạng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nếu đất chưa có kế hoạch sử dụng đất, hợp đồng thế chấp vẫn được công chứng và ngân hàng chấp nhận. Ngược lại, nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất, công chứng viên sẽ từ chối chứng nhận và ngân hàng không thể nhận thế chấp. Do đó, cả khách hàng và ngân hàng cần thận trọng, kiểm tra pháp lý đầy đủ để tránh rủi ro.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
