Công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo: có rủi ro gì?

Đất quy hoạch treo là vấn đề gây nhiều băn khoăn cho người dân khi giao dịch mua bán, đặc biệt là khi tiến hành công chứng. Việc công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo có hợp pháp không? Nếu được công chứng thì có rủi ro gì phát sinh? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết dựa trên các quy định pháp luật mới nhất.

>>> Xem thêm: Hãy khám phá dịch vụ toàn diện tại văn phòng công chứng.

1. Khái niệm đất quy hoạch treo

1.1. Đất quy hoạch là gì?

Theo Luật Đất đai 2024, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu.

1.2. Đất quy hoạch treo là gì?

Đất quy hoạch treo là thửa đất đã được đưa vào quy hoạch sử dụng đất, nhưng sau nhiều năm chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa thực hiện kế hoạch sử dụng đất.
Đây là tình trạng phổ biến khi quy hoạch bị “treo” lâu dài, gây ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.

2. Căn cứ pháp lý liên quan đến công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo

Luật Đất đai 2024:
- Điều 74: Người sử dụng đất vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê nếu thửa đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện.
- Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm: Chủ đất không được thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn.
Luật Công chứng 2014:
- Điều 4: Công chứng viên chỉ được chứng nhận hợp đồng, giao dịch hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật.
- Điều 51: Công chứng viên từ chối công chứng nếu giao dịch vi phạm pháp luật.
Bộ luật Dân sự 2015: Điều 117 quy định điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Được nhiều người tin chọn – Dịch vụ sổ đỏ.

3. Công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo có được không?

3.1. Trường hợp đất quy hoạch treo chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Người sử dụng đất vẫn có đầy đủ quyền của chủ sử dụng hợp pháp.
Việc công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo trong trường hợp này hợp pháp và được pháp luật công nhận.

Ví dụ thực tế: Một hộ gia đình ở quận 12, TP.HCM có thửa đất nằm trong quy hoạch khu dân cư từ năm 2015 nhưng đến nay chưa có kế hoạch sử dụng đất. Gia đình này bán lại đất, công chứng viên vẫn thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng.

Xem thêm: Phân biệt tài sản vô chủ và tài sản không xác định chủ sở hữu

3.2. Trường hợp đất quy hoạch treo đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm

Người sử dụng đất không được phép chuyển nhượng.
Công chứng viên sẽ từ chối công chứng để tránh vi phạm pháp luật.
Nếu hai bên vẫn tự ký giấy tay, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu khi xảy ra tranh chấp.

Ví dụ thực tế: Một mảnh đất tại Bình Dương nằm trong quy hoạch khu công nghiệp, UBND huyện đã ban hành kế hoạch sử dụng đất năm 2024. Chủ đất và bên mua đến văn phòng công chứng làm thủ tục, công chứng viên từ chối vì đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.

4. Rủi ro khi công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo

4.1. Rủi ro về pháp lý

Nếu đất đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm mà vẫn công chứng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 (giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật).

4.2. Rủi ro về tài chính

Người mua có thể mất tiền cọc hoặc gặp khó khăn khi đòi lại tiền.
Ngân hàng từ chối cho vay thế chấp đối với đất quy hoạch treo, dẫn đến khó khăn trong tài chính.

4.3. Rủi ro về quyền sử dụng đất

Người mua có thể mất quyền sử dụng đất nếu sau đó Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.
Tiền bồi thường chỉ được tính theo giá đất Nhà nước, thường thấp hơn giá thị trường.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu chi phí trong Thủ tục công chứng.

5. Lời khuyên khi thực hiện công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo

Kiểm tra tình trạng quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc trên cổng thông tin đất đai của địa phương.
Chỉ nên công chứng chuyển nhượng khi đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm.
Yêu cầu điều khoản hoàn trả tiền cọc nếu không đủ điều kiện chuyển nhượng.
Nhờ luật sư tư vấn trước khi ký hợp đồng để hạn chế rủi ro pháp lý.

Kết luận

Như vậy, công chứng chuyển nhượng đất quy hoạch treo chỉ hợp pháp và có hiệu lực khi thửa đất chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Trong trường hợp đã có kế hoạch, công chứng viên sẽ từ chối công chứng, và nếu các bên tự ý giao dịch sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tài chính và quyền lợi. Người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch, tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý để tránh tranh chấp và thiệt hại không đáng có.

Xem thêm: Thế nào là sản phẩm du lịch? Sản phẩm du lịch gồm những gì?

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Công chứng ủy quyền giao dịch đất quy hoạch: điều kiện cần biết

>>> Hồ sơ sang tên xe từ hợp đồng mua bán phương tiện giao thông công chứng

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.