Chung cư tái định cư có được mua bán khi chưa có sổ đỏ?

Trong thực tế, nhiều hộ gia đình được bố trí căn hộ tái định cư nhưng chưa được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở). Vậy liệu các căn hộ này có thể giao dịch mua bán hợp pháp hay không? Bài viết sẽ phân tích chi tiết quy định pháp luật mới nhất về mua bán chung cư tái định cư chưa có sổ, thủ tục liên quan và rủi ro cần lưu ý.

>>> Xem thêm: Được nhiều luật sư khuyên chọn – văn phòng công chứng.

1. Căn cứ pháp lý về mua bán chung cư tái định cư chưa có sổ

Các quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề này gồm:

Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025).
Luật Đất đai 2013 (vẫn đang áp dụng đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực).
Điều 118 Luật Nhà ở 2023: Nhà ở tham gia giao dịch phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng/sổ đỏ), trừ một số trường hợp đặc biệt.
Điều 122 Luật Nhà ở 2023: Hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản và công chứng, chứng thực.

Như vậy, nguyên tắc chung là chung cư tái định cư muốn mua bán phải có sổ đỏ hoặc sổ hồng.

2. Có được mua bán chung cư tái định cư khi chưa có sổ?

2.1. Trường hợp không được phép

Nếu căn hộ tái định cư chưa được cấp Giấy chứng nhận, người dân không được phép mua bán chính thức. Các hợp đồng mua bán trong giai đoạn này sẽ bị coi là không có giá trị pháp lý, dễ dẫn đến tranh chấp.

2.2. Trường hợp được phép ngoại lệ

Một số trường hợp đặc biệt vẫn có thể chuyển nhượng:

Khi căn hộ tái định cư được Nhà nước bàn giao cho hộ dân nhưng đang trong quy trình cấp sổ, người dân có thể ký hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng thay vì hợp đồng mua bán.
Trường hợp người được bố trí tái định cư đã thanh toán toàn bộ nghĩa vụ tài chính, có quyết định bàn giao nhà ở của cơ quan có thẩm quyền, có thể thực hiện các giao dịch sơ cấp theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng).

Ví dụ: Năm 2024, ông A được bố trí căn hộ tái định cư tại quận Hà Đông, Hà Nội nhưng chưa được cấp sổ. Ông A muốn bán lại cho bà B. Trường hợp này, ông A chưa thể ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, chỉ có thể lập hợp đồng ủy quyền. Khi có sổ, hai bên mới thực hiện sang tên hợp pháp.

Xem thêm: Hợp đồng tặng cho nhà đất: Điều kiện để đòi lại tài sản là gì?

>>> Xem thêm: Thủ tục đơn giản, nhanh gọn với Dịch vụ sổ đỏ.

3. Rủi ro khi mua bán chung cư tái định cư chưa có sổ

Người mua cần đặc biệt thận trọng vì:

Không được công chứng: Văn phòng công chứng sẽ từ chối nếu căn hộ chưa có sổ.
Nguy cơ bị vô hiệu: Hợp đồng viết tay hoặc công chứng “lách luật” có thể bị Tòa án tuyên vô hiệu.
Khó sang tên: Người mua không thể đứng tên trên Giấy chứng nhận cho đến khi chủ cũ được cấp sổ và làm thủ tục sang nhượng.
Tranh chấp pháp lý: Nếu căn hộ thuộc diện chưa đủ điều kiện cấp sổ, người mua có nguy cơ mất tiền mà không nhận được nhà.

4. Hướng dẫn thủ tục hợp pháp để mua bán chung cư tái định cư

4.1. Chờ cấp sổ đỏ/sổ hồng

Người dân cần hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, sau đó đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ. Chỉ khi có sổ mới được phép mua bán.

4.2. Công chứng hợp đồng mua bán

Hai bên ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng.
Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính: lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.

4.3. Nhận Giấy chứng nhận sang tên

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình.

>>> Xem thêm: Những người thành công nhờ Mua chung cư 50 năm đã làm thế nào?

5. Lời khuyên khi mua bán chung cư tái định cư chưa có sổ

Chỉ nên đặt cọc, không ký hợp đồng mua bán khi chưa có sổ.
Thỏa thuận rõ về trách nhiệm của bên bán trong việc làm sổ.
Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao nhà tái định cư và chứng từ tài chính để xác minh căn hộ đủ điều kiện cấp sổ.

Ví dụ thực tế: Một vụ tranh chấp tại TP.HCM năm 2022, người mua ký hợp đồng viết tay mua căn hộ tái định cư chưa có sổ với giá 1,2 tỷ đồng. Sau 3 năm, căn hộ vẫn chưa được cấp sổ do vướng quy hoạch, người mua không thể sang tên và mất quyền lợi.

>>> Xem thêm: Giải quyết hồ sơ nhanh, đúng hạn tại Phòng công chứng.

Kết luận

Theo quy định của Luật Nhà ở 2023, mua bán chung cư tái định cư chưa có sổ là không hợp pháp. Người dân chỉ nên giao dịch khi căn hộ đã có Giấy chứng nhận để tránh rủi ro pháp lý. Trong trường hợp bắt buộc phải giao dịch, các bên chỉ nên lập hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng ủy quyền, chờ đến khi có sổ mới thực hiện mua bán chính thức.

Xem thêm: Hợp đồng công chứng (những hợp đồng bắt buộc phải công chứng)

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Phân biệt hợp đồng ở nhờ và hợp đồng thuê lại: Trách nhiệm và hậu quả

>>> Tra cứu đất có dính quy hoạch: 3 bước không thể bỏ qua

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.