Lối đi chung: Rắc rối khi tách thửa và cách xử lý khôn ngoan
Trong các giao dịch bất động sản, đặc biệt là khi tách thửa đất, vấn đề lối đi chung thường gây ra nhiều tranh chấp và rắc rối pháp lý. Không ít trường hợp sau khi tách thửa, các thửa đất bên trong không có đường đi ra đường công cộng, dẫn đến việc buộc phải mở lối đi qua thửa đất liền kề. Nếu không được giải quyết hợp tình, hợp lý và đúng luật, mâu thuẫn có thể kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của cả bên bán lẫn bên mua. Bài viết này sẽ phân tích rõ quy định pháp luật mới nhất theo Luật Đất đai 2024 và đưa ra cách xử lý khôn ngoan khi gặp tình huống tách thửa lối đi chung.
Theo quy định mới tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025):
Điều 138 Luật Đất đai 2024: Khi tách thửa, các thửa đất mới phải bảo đảm có lối đi ra đường công cộng hoặc lối đi chung theo quy định.
Điều 190 Luật Đất đai 2024: Người sử dụng đất có quyền yêu cầu thiết lập lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bị vây bọc, phù hợp với Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Điều 188 Luật Đất đai 2024: Chỉ đất có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên mới đủ điều kiện giao dịch, bao gồm việc tách thửa.
Ngoài ra, UBND cấp tỉnh/thành phố thường có quy định cụ thể về diện tích tối thiểu và chiều rộng đường đi khi tách thửa. Đây là yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần kiểm tra trước khi nộp hồ sơ.
2. Những rắc rối thường gặp khi tách thửa lối đi chung
2.1. Thửa đất không có lối đi hợp pháp
Nhiều trường hợp sau khi tách, thửa đất nằm phía trong không có lối ra đường công cộng, buộc phải phụ thuộc vào sự đồng ý của chủ đất liền kề.
2.2. Tranh chấp lối đi chung
Nếu lối đi chung không được thể hiện rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, các bên rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng, diện tích hoặc việc xây dựng trên lối đi.
2.3. Hồ sơ bị từ chối tách thửa
Cơ quan đăng ký đất đai có thể từ chối giải quyết hồ sơ tách thửa nếu thửa đất mới không có lối đi ra đường công cộng theo quy định của pháp luật.
Theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, việc thỏa thuận quyền sử dụng lối đi chung nên được lập thành văn bản và công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.
3.2. Ghi nhận lối đi chung trong giấy chứng nhận
Khi tách thửa, cần yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai ghi nhận rõ phần diện tích là lối đi chung trên sổ đỏ để tránh tranh chấp về sau.
3.3. Áp dụng quyền yêu cầu mở lối đi theo luật
Nếu không đạt được thỏa thuận, chủ đất bị vây bọc có quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, với nguyên tắc:
Vị trí lối đi thuận tiện, gây thiệt hại ít nhất cho chủ đất có lối đi.
Người được mở lối đi phải bồi thường hợp lý cho chủ đất liền kề.
4. Ví dụ minh họa thực tế về tách thửa lối đi chung
Anh Quang mua một mảnh đất 800 m² ở ngoại thành Hà Nội và muốn tách thành 6 lô đất nền để bán. Tuy nhiên, 2 lô phía trong không có đường đi ra đường công cộng. Cơ quan đăng ký đất đai đã yêu cầu anh bổ sung phương án lối đi chung.
Cách xử lý:
Anh Quang thỏa thuận với người mua các lô đất phía ngoài về việc dành 2m chiều rộng đất làm lối đi chung.
Lối đi được ghi nhận trong sơ đồ thửa đất và thể hiện rõ trong từng giấy chứng nhận.
Nhờ cách xử lý này, hồ sơ được chấp thuận, các lô đất nhanh chóng bán ra thị trường mà không xảy ra tranh chấp.
Lối đi chung là một trong những vấn đề phức tạp và dễ phát sinh tranh chấp khi thực hiện tách thửa lối đi chung. Để xử lý khôn ngoan, nhà đầu tư cần nắm rõ quy định pháp luật mới nhất, thỏa thuận minh bạch và ghi nhận rõ ràng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi giải quyết hợp tình, hợp lý, việc tách thửa mới diễn ra thuận lợi, an toàn pháp lý và đảm bảo giá trị đầu tư lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
