Tách thửa đất bị tranh chấp: Vẫn làm được nếu có 3 điều này
Trong thực tế, nhiều nhà đầu tư hoặc hộ gia đình khi làm thủ tục tách thửa đất đã vướng phải tình huống đất đang có tranh chấp. Phần lớn cho rằng đất tranh chấp thì không thể thực hiện giao dịch hay tách thửa. Tuy nhiên, theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, nếu đáp ứng được một số điều kiện nhất định, việc tách thửa đất tranh chấp vẫn có thể tiến hành hợp pháp. Bài viết này sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, ba điều kiện quan trọng cần có, và đưa ra ví dụ thực tế để giúp người đọc nắm rõ cách xử lý trong trường hợp này.
Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025):
Điều 138: Quy định việc tách thửa, hợp thửa phải đảm bảo điều kiện đất có giấy chứng nhận hợp pháp.
Điều 188: Người sử dụng đất được quyền thực hiện các giao dịch như tách thửa, chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho nếu:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất không bị kê biên để thi hành án.
Đất không có tranh chấp.
Điều 190: Trường hợp đất có tranh chấp, việc giải quyết phải thông qua thương lượng, hòa giải hoặc cơ quan có thẩm quyền (UBND, Tòa án).
Như vậy, nguyên tắc chung là đất tranh chấp không thể tách thửa. Tuy nhiên, nếu giải quyết được tranh chấp theo đúng quy định, việc tách thửa sẽ được xem xét.
2. Ba điều kiện để tách thửa đất tranh chấp
2.1. Tranh chấp đã được giải quyết hoặc đang trong quá trình giải quyết
Nếu tranh chấp đã được Tòa án hoặc UBND có thẩm quyền giải quyết và có bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, đất sẽ được xác định quyền sử dụng hợp pháp cho một bên. Khi đó, bên thắng kiện có thể tiến hành thủ tục tách thửa.
Trường hợp đất đang trong quá trình giải quyết tranh chấp, hồ sơ tách thửa sẽ bị tạm dừng cho đến khi có kết quả cuối cùng.
2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ
Người yêu cầu tách thửa phải đứng tên trên sổ đỏ hợp pháp, không có vi phạm về nguồn gốc sử dụng đất.
Nếu sổ đỏ chung (đồng sở hữu), cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu theo Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015.
2.3. Đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định địa phương
Sau khi tranh chấp được giải quyết, đất vẫn phải đáp ứng diện tích tối thiểu, kích thước cạnh thửa đất, và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Ví dụ: tại Hà Nội, diện tích tách thửa tối thiểu là 30 m² với chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên.
Hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 (vẫn còn hiệu lực song song cho đến khi Luật Đất đai 2024 áp dụng).
Nếu hòa giải không thành, khởi kiện ra Tòa án nhân dân hoặc đề nghị UBND cấp huyện/tỉnh giải quyết.
3.2. Hoàn tất thủ tục xác lập quyền sử dụng đất
Sau khi có bản án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, người được công nhận quyền sử dụng đất sẽ làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.
3.3. Tiến hành tách thửa
Nộp hồ sơ tách thửa gồm: Đơn đề nghị, sổ đỏ bản gốc, bản vẽ địa chính.
Cơ quan đăng ký đất đai thẩm định và cấp giấy chứng nhận cho các thửa đất mới.
4. Ví dụ minh họa thực tế về tách thửa đất tranh chấp
Gia đình ông Minh tại Bình Dương sở hữu mảnh đất 1.200 m² nhưng xảy ra tranh chấp ranh giới với hàng xóm. Sau nhiều lần hòa giải tại xã không thành, vụ việc được đưa ra Tòa án. Kết quả, Tòa xác định mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Minh.
Các bước ông Minh thực hiện:
Đăng ký biến động đất đai để cập nhật thông tin theo bản án.
Nộp hồ sơ xin tách thành 8 thửa đất nhỏ (100 – 150 m²).
Sau 20 ngày, ông Minh được cấp 8 sổ đỏ riêng biệt và nhanh chóng bán được 5 thửa, thu lợi nhuận đáng kể.
Trường hợp này cho thấy, dù đất từng có tranh chấp, nhưng khi có đầy đủ căn cứ pháp lý, việc tách thửa đất tranh chấp hoàn toàn có thể thực hiện.
5. Lưu ý quan trọng khi làm thủ tục với tách thửa đất tranh chấp
Không nên ký hợp đồng mua bán hoặc đặt cọc đối với đất đang tranh chấp, chưa có bản án hoặc quyết định cuối cùng.
Nên tham khảo quy định diện tích tối thiểu tách thửa tại UBND tỉnh/thành phố trước khi làm hồ sơ.
Luôn yêu cầu công chứng, ghi nhận rõ trong giấy chứng nhận để tránh tranh chấp lối đi, ranh giới sau này.
>>> Xem thêm: Phí công chứng thay đổi như thế nào theo giá trị hợp đồng?
Kết luận
Tách thửa đất tranh chấp là vấn đề nhạy cảm và dễ phát sinh rủi ro. Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất có quyền sử dụng hợp pháp, giải quyết xong tranh chấp, và đáp ứng điều kiện tách thửa, thì thủ tục hoàn toàn có thể thực hiện được. Do đó, thay vì lo ngại, nhà đầu tư hoặc hộ gia đình nên nắm chắc quy định pháp luật mới nhất và tiến hành từng bước cẩn trọng để đảm bảo an toàn pháp lý và quyền lợi đầu tư lâu dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy:Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
