Hợp đồng ở nhờ đối với nhà đất đang tranh chấp: Căn cứ pháp lý để vô hiệu
Trong thực tế, nhiều trường hợp người dân ký kết hợp đồng ở nhờ đối với nhà đất đang tranh chấp mà không lường trước được những rủi ro pháp lý có thể phát sinh. Vấn đề đặt ra là: Hợp đồng ở nhờ đối với đất tranh chấp có hiệu lực pháp luật hay không? Và nếu không, căn cứ nào để xác định hợp đồng vô hiệu? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể căn cứ pháp lý, các trường hợp vô hiệu, đồng thời đưa ra ví dụ minh họa thực tế giúp bạn đọc hiểu rõ và có giải pháp phòng tránh rủi ro khi giao dịch liên quan đến đất tranh chấp.
>>> Xem thêm: Địa chỉ văn phòng công chứng gần nhất, phục vụ tận tình, chuyên nghiệp
1. Khái niệm hợp đồng ở nhờ và thực tiễn áp dụng
Hợp đồng ở nhờ là sự thỏa thuận giữa bên có nhà đất và bên được ở nhờ, theo đó:
Bên cho ở nhờ: cho phép sử dụng nhà/đất để ở mà không thu tiền.
Bên ở nhờ: có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản và trả lại khi hết hạn thỏa thuận.
📌 Trên thực tế, nhiều trường hợp hợp đồng ở nhờ được lập để “che giấu” một giao dịch khác, hoặc ký kết khi quyền sở hữu, sử dụng đất chưa rõ ràng. Điều này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt khi đất đang tranh chấp.
2. Căn cứ pháp lý liên quan đến đất tranh chấp và hợp đồng ở nhờ
2.1. Bộ luật Dân sự 2015
Điều 117 BLDS 2015: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện về:
Năng lực chủ thể.
Ý chí tự nguyện.
Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật.
Điều 123 BLDS 2015: Giao dịch dân sự vô hiệu khi vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
2.2. Luật Đất đai 2013
Khoản 24 Điều 3: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Điều 188: Điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, cho ở nhờ…) là đất không có tranh chấp.
👉 Như vậy, khi đất đang tranh chấp, mọi giao dịch liên quan (trong đó có hợp đồng ở nhờ) đều có nguy cơ bị vô hiệu.
>>> Xem thêm: Lưu ý quan trọng khi thực hiện dịch vụ công chứngquyền sử dụng đất
3. Khi nào hợp đồng ở nhờ đất tranh chấp bị vô hiệu?
3.1. Vô hiệu do vi phạm điều kiện pháp luật đất đai
📌 Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất đang tranh chấp thì người sử dụng đất không có quyền định đoạt, cho thuê, cho mượn hay cho ở nhờ. ➡️ Hợp đồng ở nhờ trong trường hợp này sẽ vô hiệu toàn bộ.
Một số trường hợp, hợp đồng ở nhờ chỉ là hình thức che giấu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp. Theo Điều 124 BLDS 2015, giao dịch dân sự giả tạo để che giấu giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu.
3.3. Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật
Nếu việc ký hợp đồng ở nhờ dẫn đến tranh chấp, lừa dối hoặc gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của bên thứ ba, hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu theo Điều 123 BLDS 2015.
4. Ví dụ minh họa thực tế
📍 Ví dụ 1: Anh A và chị B đang tranh chấp quyền sử dụng một mảnh đất. Trong thời gian tòa án chưa giải quyết xong, anh A ký hợp đồng cho anh C “ở nhờ” trên mảnh đất này. ➡️ Khi tranh chấp được xác định, tòa án tuyên hợp đồng ở nhờ giữa A và C vô hiệu, vì A chưa đủ quyền định đoạt đất.
📍 Ví dụ 2: Ông D ký hợp đồng “ở nhờ” với cháu họ, nhưng thực tế hai bên thỏa thuận trả tiền hàng tháng. Sau đó, tranh chấp đất xảy ra. Tòa án xác định đây là giao dịch giả tạo che giấu việc cho thuê đất trái pháp luật, hợp đồng bị tuyên vô hiệu.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sổ đỏ trọn gói – đồng hành cùng khách hàng từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi nhận sổ trong tay.
5. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng ở nhờ đất tranh chấp vô hiệu
Khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu:
Các bên khôi phục tình trạng ban đầu (Điều 131 BLDS 2015).
Bên ở nhờ phải trả lại đất, nhà đã chiếm hữu.
Nếu có thiệt hại, bên vi phạm phải bồi thường.
Trường hợp có yếu tố lừa dối, che giấu giao dịch, các bên có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự (nếu đủ yếu tố cấu thành).
6. Lời khuyên cho người dân khi liên quan đến đất tranh chấp
⚠️ Để hạn chế rủi ro, người dân cần lưu ý:
Không ký kết bất kỳ hợp đồng nào (ở nhờ, thuê, mượn, chuyển nhượng…) khi đất đang có tranh chấp.
Tra cứu thông tin quy hoạch, tranh chấp tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
Nếu đã lỡ ký hợp đồng, nên yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu để bảo vệ quyền lợi.
Tìm đến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để được tư vấn trước khi ký kết hợp đồng liên quan đến đất đai.
✍️ Hợp đồng ở nhờ đối với đất tranh chấp thường bị tòa án tuyên vô hiệu vì vi phạm điều kiện pháp luật đất đai và giao dịch dân sự. Người dân cần thận trọng, tìm hiểu kỹ quy định pháp luật trước khi ký kết để tránh mất quyền lợi và tranh chấp kéo dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
