Trong thực tế, không ít người vì kỳ vọng vào lợi nhuận cao đã góp vốn bằng đất thuộc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Tuy nhiên, đây lại là “bẫy đầu tư” đầy rủi ro, bởi việc góp vốn bằng đất không đủ điều kiện pháp lý có thể khiến hợp đồng vô hiệu, tiền mất, tranh chấp kéo dài.
Bài viết dưới đây sẽ phân tích các hậu quả pháp lý nghiêm trọng nếu bạn góp vốn bằng đất dự án chưa đủ pháp lý và giải pháp phòng tránh cần biết.
Đất trong các dự án “chưa đủ pháp lý” có thể bao gồm:
⛔ Chưa có quyết định giao đất/thuê đất từ UBND cấp có thẩm quyền
⛔ Chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
⛔ Chưa hoàn tất thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
⛔ Dự án chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt
⛔ Đang bị vướng quy hoạch “treo” hoặc khiếu kiện
2. Vì sao vẫn có người chấp nhận góp vốn?
Các chủ đầu tư hoặc cá nhân có đất trong dự án chưa hoàn chỉnh thường “chào mời” bằng:
Giá rẻ hơn thị trường
Hứa hẹn sinh lời nhanh khi có pháp lý đầy đủ
Hợp tác kinh doanh (góp vốn xây dựng, kinh doanh sau này)
Hình thức “đặt cọc giữ chỗ”, “ký thỏa thuận góp vốn” không qua công chứng
📌 Đây là chiêu bài phổ biến trong nhiều vụ án lừa đảo đất nền tại các địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Đà Nẵng…
Hậu quả khi góp vốn bằng đất dự án chưa đủ pháp lý
1. Hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu
👉 Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu nếu vi phạm điều kiện về đối tượng. Nếu đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp, chưa được phép giao dịch thì hợp đồng góp vốn có thể bị Tòa tuyên vô hiệu.
📌 Ví dụ thực tế: Trong vụ án tại Bình Dương năm 2023, một nhà đầu tư góp vốn 2 tỷ đồng bằng đất thuộc khu tái định cư chưa có quyết định giao đất. Kết quả: hợp đồng bị tuyên vô hiệu, cả hai bên mất thời gian kiện tụng, tài sản không được hoàn trả đủ.
2. Không được đăng ký giao dịch tại cơ quan nhà nước
🌐 Một trong những điều kiện để hợp đồng góp vốn bằng đất có hiệu lực là phải được công chứng, chứng thực và đăng ký biến động đất đai.
📍 Tuy nhiên, nếu đất chưa đủ điều kiện pháp lý (chưa có sổ đỏ, chưa quy hoạch, chưa có quyết định giao đất), cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối tiếp nhận hồ sơ.
3. Rủi ro bị xử phạt hoặc thu hồi đất
🚨 Trường hợp sử dụng đất chưa hợp pháp để kinh doanh, góp vốn có thể bị:
Xử phạt hành chính từ 10 đến 500 triệu đồng (theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP)
Thu hồi đất nếu vi phạm pháp luật đất đai nghiêm trọng
Mất quyền sử dụng đất, không được cấp sổ đỏ
4. Khó chứng minh quyền lợi khi xảy ra tranh chấp
⚖️ Trong các vụ kiện dân sự liên quan đến đất chưa rõ pháp lý, Tòa án có thể bác yêu cầu đòi lại quyền lợi nếu không chứng minh được quyền sử dụng hợp pháp của người góp vốn.
💬 Ví dụ: Người A góp vốn bằng đất chưa có sổ đỏ, chỉ có “giấy tay” viết tay từ nhiều năm trước – Tòa không công nhận là tài sản hợp pháp để góp vốn.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng và trách nhiệm pháp lý trong các giao dịch bất động sản phức tạp
Làm sao để góp vốn an toàn bằng đất dự án?
1. Chỉ góp vốn bằng đất đã có sổ đỏ
✅ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý bắt buộc khi thực hiện góp vốn. Bạn cần:
Kiểm tra tên chủ sở hữu trên sổ
Đảm bảo đất không bị thế chấp, tranh chấp
Có mục đích sử dụng phù hợp
2. Luôn công chứng hợp đồng góp vốn
📝 Hợp đồng góp vốn phải được công chứng theo Điều 167 “Luật Đất đai 2013”. Đây là điều kiện bắt buộc để:
Đảm bảo giá trị pháp lý
Làm căn cứ đăng ký biến động
Bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp
>>> Xem thêm: Những mẹo đơn giản đểkiểm tra sổ đỏ trước khi giao dịch
3. Kiểm tra pháp lý dự án kỹ càng
📌 Trước khi ký hợp đồng, cần tra cứu:
Quyết định phê duyệt quy hoạch
Quyết định giao đất
Chủ đầu tư có được phép nhận góp vốn không
Trạng thái pháp lý đất (có đang bị tạm dừng, thu hồi…)
💡 Có thể tra cứu tại Sở Tài nguyên và Môi trường, văn phòng đăng ký đất đai địa phương.
Kết luận
Góp vốn bằng đất trong các dự án bất động sản là phương thức đầu tư phổ biến, nhưng ẩn chứa nhiều rủi ro pháp lý nếu tài sản chưa đủ điều kiện để giao dịch.
🛑 Đừng vì kỳ vọng sinh lời cao mà “nhắm mắt ký bừa”, vì hậu quả có thể là mất trắng tài sản, hợp đồng vô hiệu và kiện tụng kéo dài.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay vớiVăn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
