Vay tiền bằng sổ đỏ – Ghi sao để không vi phạm pháp luật?
Hiện nay, vay tiền bằng cách dùng sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) làm tài sản đảm bảo là hình thức khá phổ biến vì thủ tục đơn giản, giá trị vay cao. Tuy nhiên, không ít trường hợp người vay và người cho vay đều chủ quan, dẫn đến hợp đồng không hợp pháp, phát sinh tranh chấp, rủi ro mất trắng cả tiền lẫn đất. Vậy khi thế chấp sổ đỏ cá nhân, cần lập hợp đồng và ghi nội dung ra sao để đúng quy định, được pháp luật bảo vệ?
>>> Xem thêm: Những điều khoản thường bị bỏ sót trong Hợp đồng vay tiền nhưng lại vô cùng quan trọng.
1. Cơ sở pháp lý về thế chấp sổ đỏ cá nhân
1.1 Thế chấp sổ đỏ cá nhân theo quy định pháp luật
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp), mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất khi:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hợp lệ;
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để thi hành án;
Đất không có tranh chấp;
Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Điều này có nghĩa: chỉ khi đủ các điều kiện trên, người sử dụng đất mới được đem sổ đỏ thế chấp để vay tiền một cách hợp pháp.
1.2 Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải công chứng và đăng ký
Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là loại hợp đồng bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp và phải được công chứng hoặc chứng thực, sau đó phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai để phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba.
>>> Xem thêm: Danh sách văn phòng công chứng uy tín tại Hà Nội làm việc ngoài giờ hành chính
2. Thế chấp sổ đỏ cá nhân – Ghi thế nào cho đúng?
2.1 Nội dung bắt buộc trong hợp đồng thế chấp sổ đỏ cá nhân
Để tránh vô hiệu, nội dung hợp đồng phải đảm bảo các mục tối thiểu sau:
Thông tin cụ thể các bên: Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú của bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Mô tả tài sản thế chấp chi tiết: Số thửa, tờ bản đồ, diện tích, địa chỉ thửa đất, số sổ đỏ.
Mục đích vay: Lý do vay, nhu cầu sử dụng vốn.
Số tiền vay, lãi suất: Theo Điều 468 Bộ luật Dân sự 2015, lãi suất không vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có quy định.
Thời hạn vay, phương thức trả nợ gốc và lãi.
Quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm trong việc đăng ký thế chấp, nộp phí, thuế liên quan.
Phương án xử lý tài sản: Quy định rõ khi vi phạm, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Chữ ký, điểm chỉ của các bên, công chứng tại Phòng công chứng/Văn phòng công chứng theo Điều 167 Luật Đất đai 2013.
2.2 Đăng ký thế chấp – bước bắt buộc không được bỏ qua
Việc lập hợp đồng và công chứng mới chỉ là bước đầu. Để được pháp luật công nhận, bên nhận thế chấp phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai (theo Nghị định 102/2017/NĐ-CP). Thông tin thế chấp sẽ được ghi vào trang bổ sung của sổ đỏ.
Nếu không đăng ký:
Hợp đồng vẫn có giá trị giữa hai bên, nhưng không có hiệu lực đối kháng với người thứ ba.
Khi người vay bán đất cho người khác, người mua ngay tình sẽ không bị ràng buộc bởi giao dịch thế chấp.
3. Các sai lầm thường gặp khi thế chấp sổ đỏ cá nhân
3.1 Thế chấp “miệng” hoặc chỉ giữ sổ đỏ
Rất nhiều giao dịch “cho vay giữ sổ đỏ” diễn ra mà không lập hợp đồng thế chấp. Về bản chất, việc giữ sổ đỏ không đủ để ràng buộc nghĩa vụ trả nợ hay tạo quyền ưu tiên xử lý tài sản.
3.2 Lập giấy vay tiền nhưng không công chứng, không đăng ký
Đây là lỗi phổ biến: Các bên ký tay giấy vay tiền, bên cho vay giữ sổ đỏ, nhưng không công chứng, không đăng ký thế chấp. Kết quả:
Nếu tranh chấp, Tòa án chỉ công nhận khoản vay tiền, còn quyền ưu tiên xử lý tài sản sẽ không được chấp nhận.
Người vay vẫn có thể dùng sổ đỏ đó vay ở nơi khác, bán cho người thứ ba ngay tình.
3.3 Thế chấp đất không đủ điều kiện
Một số trường hợp sổ đỏ đang bị kê biên, tranh chấp, hoặc đang thế chấp tại ngân hàng mà vẫn đem thế chấp chui. Giao dịch này vi phạm pháp luật, dễ dẫn đến vô hiệu toàn bộ.
Thế chấp sổ đỏ cá nhân là phương án vay tiền phổ biến, nhiều ưu điểm nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu làm sai quy trình pháp lý. Để tránh mất tiền, mất đất, các bên cần lập hợp đồng đầy đủ điều khoản, công chứng và đăng ký thế chấp minh bạch. Bất kỳ thỏa thuận miệng hay giấy viết tay không tuân thủ quy định đều dễ dẫn đến tranh chấp, vô hiệu, thiệt hại lớn.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
